Fiscalidad de la vivienda 2026: principales novedades en el IRPF, el IVA y el IBI
El Real decreto ley 29/2026 introduce novedades fiscales en materia de vivienda que afectan propietarios, locatarios e inversores inmobiliarios. Desde Feliu Consultors analizamos los principales cambios y sus posibles implicaciones fiscales.
La fiscalidad de la vivienda el 2026 incorpora nuevas medidas orientadas a fomentar el alquiler asequible, movilizar viviendas desocupadas y facilitar la ampliación del parque público de vivienda. El Real decreto ley 29/2026, de 6 de octubre, prevé modificaciones en impuestos como el IRPF, el IVA y el IBI, así como novedades relacionadas con las SOCIMI, la tributación inmobiliaria y determinados incentivos fiscales.
A Feliu Consultors, como especialistas en asesoramiento fiscal y patrimonial, explicamos los aspectos más relevantes de esta reforma y los elementos que hay que tener en cuenta para valorar el impacto.
Qué se considera una vivienda de alquiler asequible?
Uno de los objetivos de la reforma es incentivar la oferta de viviendas destinadas al alquiler habitual a precios asequibles. La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, establece como referencia general que los gastos residenciales, incluidos los suministros básicos, no superen el 30% de los ingresos de la unidad de convivencia. Sin embargo, este criterio no implica automáticamente el acceso a los beneficios fiscales. Hay que diferenciar entre las viviendas asequibles incentivadas, sujetas a determinados requisitos administrativos, y los supuestos de reducción fiscal vinculados al precio del alquiler, la situación del inmueble y las características del contrato.
Novedades en el IRPF para los propietarios de viviendas de alquiler
Una de las medidas destacadas es la previsión de reducciones fiscales de hasta el 100% en el IRPF para determinados rendimientos procedentes del alquiler de viviendas. Los incentivos se vinculan a diferentes factores:
- La reducción del precio del alquiler.
- La continuidad de los arrendatarios.
- La edad de los locatarios.
- La ubicación del inmueble en zonas de mercado residencial tensionat.
- La condición de gran tenedor y el régimen transitorio aplicable.
Estas reducciones no se aplican de manera generalizada a todos los contratos de arrendamiento. Desde Feliu Consultors recomendamos revisar individualmente cada contrato de alquiler, especialmente su fecha de formalización y los requisitos exigidos por la normativa, antes de calcular cualquier posible ahorro fiscal.
Nueva deducción en el IRPF para los locatarios
La reforma también prevé una deducción estatal del 10% de las cantidades satisfechas por el alquiler de la vivienda habitual. Esta deducción está dirigida a contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros, con límites que disminuyen progresivamente según el nivel de renta. Además, se establecen determinadas condiciones relacionadas con la titularidad otras viviendas próximas. Por lo tanto, es importante comprobar el cumplimiento de los requisitos antes de aplicar la deducción a la declaración de la renta.
Cambios en el IVA de los alquileres de corta duración y las obras en viviendas
En materia de IVA, una de las novedades previstas afecta los alquileres de apartamentos y viviendas amuebladas de corta duración. A partir del 1 de diciembre de 2026, los arrendamientos de hasta 30 noches al mismo arrendatario pasan a tributar al tipo reducido del 10%, con las excepciones legalmente establecidas. La reforma también amplía la aplicación de tipos reducidos a determinadas operaciones inmobiliarias:
- IVA del 10%: para determinadas obras en viviendas destinadas al alquiler habitual.
- IVA del 4%: para entregas de determinados viviendas protegidas con calificación permanente o indefinida.
Estas modificaciones pueden tener implicaciones para propietarios, promotores inmobiliarios y empresas vinculadas al sector de la vivienda.
IBI 2026: posibles recargos para viviendas vacías y alojamientos turísticos
Los ayuntamientos pueden establecer recargos en el Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) aplicables a determinados viviendas permanentemente desempleadas y alojamientos turísticos situados en zonas tensionades.
En algunos supuestos, estos recargos pueden llegar hasta el 150% de la cuota líquida del impuesto. Hay que destacar que los recargos no se aplican automáticamente. Para que sean exigibles, es necesario que el ayuntamiento correspondiente les regule mediante su ordenanza fiscal.
Por este motivo, los propietarios tienen que tener en cuenta tanto la normativa estatal como las disposiciones municipales aplicables a cada inmueble.
Exenciones fiscales por la venta de viviendas vacías
Otra medida prevista es la introducción de una exención temporal en el IRPF por la transmisión de determinados viviendas desocupadas a entidades públicas dedicadas a la vivienda social y asequible. La aplicación de este beneficio fiscal está condicionada al cumplimiento de requisitos específicos, entre los cuales hay el valor de transmisión y las características de la operación. Esta medida pretende facilitar la incorporación de viviendas en el parque público e incentivar la movilización de inmuebles desocupados.
Otras novedades fiscales inmobiliarias para el 2026 y el 2027
La reforma también contempla otras modificaciones que pueden afectar la tributación del patrimonio inmobiliario. Entre las principales novedades destacan:
- Plusvalía municipal: modificación de los coeficientes máximos aplicables a partir de diciembre de 2026.
- Imputación de rentas inmobiliarias: introducción, a partir del 2027, de una escalera progresiva basada en los valores computables, sin que la fecha de revisión catastral determine el porcentaje aplicable.
- Ayudas públicas: ampliación de determinados ayudas que no se integran en la base imponible del IRPF.
- Instrumentos de ahorro Financia Europa: introducción de nuevos mecanismos con diferimiento y beneficios fiscales.
- SOCIMI: incorporación de novedades que pueden afectar su régimen fiscal.
- Este conjunto de medidas hace especialmente importante revisar la planificación fiscal de las operaciones inmobiliarias, tanto para particulares como para empresas.
Cómo pueden afectar estos cambios fiscales tu patrimonio inmobiliario?
El impacto de las novedades fiscales en vivienda dependerá de la situación concreta de cada contribuyente. Antes de tomar decisiones relacionadas con la compra, la venta o el alquiler de un inmueble, es fundamental analizar la fecha del contrato o de la operación, las características de la vivienda, los requisitos personales y el régimen fiscal aplicable. Una planificación adecuada puede ayudar a identificar incentivos fiscales, anticipar posibles costes y evitar errores en el cumplimiento de las obligaciones tributarias.
Feliu Consultors: asesoramiento fiscal especializado en vivienda y patrimonio inmobiliario
A Feliu Consultors te ayudamos a entender como pueden afectar las novedades fiscales del 2026 tu situación personal, empresarial o patrimonial. Nuestro equipo de asesoramiento fiscal puede estudiar tu caso, revisar los requisitos de los incentivos aplicables y orientarte en la toma de decisiones relacionadas con tu patrimonio inmobiliario.
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