La copropiedad de un inmueble, ya sea heredado o adquirido en pareja, puede convertirse en una fuente de conflictos si no existe acuerdo entre los cotitulares. Situaciones como la negativa de uno de los copropietarios a vender o abandonar la vivienda impiden cualquier operación de compraventa y generan un bloqueo legal y emocional difícil de gestionar.
Este tipo de conflicto es frecuente tanto en herencias indivisas como en viviendas compartidas entre parejas que han puesto fin a su relación. Cuando uno de los copropietarios no quiere vender, ni llegar a un acuerdo, ni abandonar el uso exclusivo del inmueble, el resto de cotitulares se ven obligados a buscar vías legales para resolver la situación.
¿CUÁL ES EL MARCO LEGAL APLICABLE?
En los artículos 552-1 y siguientes del Código Civil de Cataluña se establece la regulación de las comunidades de bienes. La comunidad de bienes, también conocida como proindiviso, hace referencia a la situación en la que dos o más personas comparten la titularidad de un bien o un derecho, sin que exista una división material del mismo.
En concreto, el artículo 552-10 establece la facultad de solicitar la división de la comunidad de bienes por parte de cualquiera de los cotitulares, pudiendo exigirse en cualquier momento y sin necesidad de justificación.
No obstante, en caso de desacuerdo en la división de la comunidad, cualquiera de los cotitulares puede someter la división a un procedimiento de arbitraje o puede interponer ante la autoridad judicial la acción de división de cosa común para que se lleve a cabo la correspondiente división.
En la práctica, esto significa que cualquier copropietario puede solicitar judicialmente la división del bien. Si el inmueble no es físicamente divisible como sucede en la mayoría de viviendas, el procedimiento judicial derivará en una subasta del inmueble. En ese caso, el bien se vende y el dinero recibido por la venta se reparte entre los copropietarios según su porcentaje de participación.
Sin embargo, esta vía no es la más deseable, ya que el valor obtenido en subasta suele ser muy inferior al valor de mercado, y el proceso puede prolongarse durante meses o incluso años.
¿QUÉ ALTERNATIVAS EXISTEN?
Antes de acudir a los tribunales, es recomendable explorar otras vías como:
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La venta de la parte indivisa a un tercero (aunque esta opción puede estar limitada por el mercado y requiere que el comprador acepte convivir o negociar con el otro copropietario).
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La compensación económica: uno de los copropietarios puede comprar la parte del otro mediante una extinción del condominio.
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La mediación: con el acompañamiento de un profesional neutral que facilite un acuerdo razonable.
CONSECUENCIAS EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Más allá del plano jurídico, estos conflictos también afectan al funcionamiento de la comunidad de vecinos. Puede haber impagos de cuotas, desatención del inmueble, uso indebido del mismo o situaciones de convivencia forzada, lo cual repercute negativamente en todos los vecinos y en la conservación del edificio.
En este sentido, las comunidades de propietarios también pueden verse implicadas indirectamente, por lo que es conveniente que, en caso de conflicto entre copropietarios que pueda alterar el bien común del resto de vecinos, aquellos comuneros afectados tomen las medidas necesarias de conformidad con lo que establece la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a derechos reales, norma en la que también se regula el régimen de propiedad horizontal en Cataluña.
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