La copropietat d’un immoble, sigui heretat o adquirit en parella, pot esdevenir una font de conflictes si no hi ha acord entre els cotitulars. Situacions com la negativa d’un dels copropietaris a vendre o a abandonar l’habitatge impedeixen qualsevol operació de compravenda i generen un bloqueig legal i emocional difícil de gestionar.
Aquest tipus de conflicte és freqüent tant en herències indivises com en habitatges compartits entre parelles que han posat fi a la seva relació. Quan un dels copropietaris no vol vendre, ni arribar a un acord, ni abandonar l’ús exclusiu de l’immoble, la resta de cotitulars es veuen obligats a cercar vies legals per resoldre la situació.
QUIN ÉS EL MARC LEGAL APLICABLE?
Als articles 552-1 i següents del Codi Civil de Catalunya, s’estableix la regulació de les comunitats de béns. La comunitat de béns, també coneguda com a proindivís, fa referència a la situació en què dues o més persones comparteixen la titularitat d’un bé o un dret, sense que existeixi una divisió material d’aquest. I, en concret, l’article 552-10 estableix la facultat de demanar la divisió de la comunitat de béns per part de qualsevol dels cotitulars, podent-se exigir en qualsevol moment i sense necessitat de justificar-ho.
No obstant això, en cas de desacord en la divisió de la comunitat, qualsevol dels cotitulars pot sotmetre la divisió a un procediment d’arbitratge, o pot instar davant l’autoritat judicial l’acció de divisió de cosa comuna perquè efectuï la corresponent divisió.
En la pràctica, això significa que qualsevol copropietari pot sol·licitar judicialment la divisió del bé. Si l’immoble no és divisible físicament —com passa en la majoria dels habitatges—, el procediment judicial derivarà en una subhasta de l’immoble. En aquest cas, el bé es ven i els diners rebuts per la venda es reparteixen entre els copropietaris segons el seu percentatge de participació.
Tanmateix, aquesta via no és la més desitjable, ja que el valor obtingut en subhasta sol ser molt inferior al valor de mercat, i el procés pot prolongar-se durant mesos o fins i tot anys.
QUINES ALTERNATIVES EXISTEIXEN?
Abans de recórrer als tribunals, és recomanable explorar altres vies com:
• La venda de la part indivisa a un tercer (tot i que aquesta opció pot ser limitada al mercat i requereix que el comprador accepti conviure o negociar amb l’altre copropietari).
• La compensació econòmica: un dels copropietaris pot comprar la part de l’altre mitjançant una extinció de condomini.
• La mediació: amb l’acompanyament d’un professional neutral que faciliti un acord raonable.
CONSEQÜÈNCIES EN LA COMUNITAT DE PROPIETARIS
Més enllà del pla jurídic, aquests conflictes també afecten el funcionament de la comunitat de veïns. Pot haver-hi impagaments de quotes, desatenció de l’immoble, ús indegut del mateix o situacions de convivència forçada, cosa que repercuteix negativament en tots els veïns i en la conservació de l’edifici.
En aquest sentit, les comunitats de propietaris també poden veure’s implicades indirectament, per la qual cosa és convenient que, en cas de conflicte entre copropietaris que pugui alterar el bé comú de la resta de veïns, aquells comuners afectats prenguin les mesures necessàries de conformitat amb el que estableix la Llei 5/2006, de 10 de maig, del llibre cinquè del Codi Civil de Catalunya, relatiu a drets reals, norma en què també es regula el règim de propietat horitzontal a Catalunya.
ES TROBA EN UNA SITUACIÓ SIMILAR? PODEM AJUDAR-TE.
Si està travessant una situació de bloqueig per la negativa d’un copropietari a vendre, a abandonar l’habitatge o a col·laborar en la gestió de la propietat comuna, a Feliu Consultors disposem d’un equip especialitzat en dret de propietat, herències i extinció de condomini, que podrà estudiar el seu cas i oferir-li solucions personalitzades. Contacta amb nosaltres et donarem resposta amb la màxima professionalitat i proximitat.