Fiscalitat de l’habitatge 2026: principals novetats en l’IRPF, l’IVA i l’IBI
El Reial decret llei 29/2026 introdueix novetats fiscals en matèria d’habitatge que afecten propietaris, llogaters i inversors immobiliaris. Des de Feliu Consultors analitzem els principals canvis i les seves possibles implicacions fiscals.
La fiscalitat de l’habitatge el 2026 incorpora noves mesures orientades a fomentar el lloguer assequible, mobilitzar habitatges desocupats i facilitar l’ampliació del parc públic d’habitatge.
El Reial decret llei 29/2026, de 6 d’octubre, preveu modificacions en impostos com l’IRPF, l’IVA i l’IBI, així com novetats relacionades amb les SOCIMI, la tributació immobiliària i determinats incentius fiscals.
A Feliu Consultors, com a especialistes en assessorament fiscal i patrimonial, expliquem els aspectes més rellevants d’aquesta reforma i els elements que cal tenir en compte per valorar-ne l’impacte.
Què es considera un habitatge de lloguer assequible?
Un dels objectius de la reforma és incentivar l’oferta d’habitatges destinats al lloguer habitual a preus assequibles.
La Llei 12/2023, pel dret a l’habitatge, estableix com a referència general que les despeses residencials, inclosos els subministraments bàsics, no superin el 30 % dels ingressos de la unitat de convivència.
No obstant això, aquest criteri no implica automàticament l’accés als beneficis fiscals.
Cal diferenciar entre els habitatges assequibles incentivats, subjectes a determinats requisits administratius, i els supòsits de reducció fiscal vinculats al preu del lloguer, la situació de l’immoble i les característiques del contracte.
Novetats en l’IRPF per als propietaris d’habitatges de lloguer
Una de les mesures destacades és la previsió de reduccions fiscals de fins al 100 % en l’IRPF per a determinats rendiments procedents del lloguer d’habitatges.
Els incentius es vinculen a diferents factors:
- La reducció del preu del lloguer.
- La continuïtat dels arrendataris.
- L’edat dels llogaters.
- La ubicació de l’immoble en zones de mercat residencial tensionat.
- La condició de gran tenidor i el règim transitori aplicable.
Aquestes reduccions no s’apliquen de manera generalitzada a tots els contractes d’arrendament.
Des de Feliu Consultors recomanem revisar individualment cada contracte de lloguer, especialment la seva data de formalització i els requisits exigits per la normativa, abans de calcular qualsevol possible estalvi fiscal.
Nova deducció en l’IRPF per als llogaters
La reforma també preveu una deducció estatal del 10 % de les quantitats satisfetes pel lloguer de l’habitatge habitual.
Aquesta deducció està dirigida a contribuents amb una base imposable inferior a 33.007,20 euros, amb límits que disminueixen progressivament segons el nivell de renda.
A més, s’estableixen determinades condicions relacionades amb la titularitat d’altres habitatges pròxims.
Per tant, és important comprovar el compliment dels requisits abans d’aplicar la deducció a la declaració de la renda.
Canvis en l’IVA dels lloguers de curta durada i les obres en habitatges
En matèria d’IVA, una de les novetats previstes afecta els lloguers d’apartaments i habitatges moblats de curta durada.
A partir de l’1 de desembre de 2026, els arrendaments de fins a 30 nits al mateix arrendatari passen a tributar al tipus reduït del 10 %, amb les excepcions legalment establertes.
La reforma també amplia l’aplicació de tipus reduïts a determinades operacions immobiliàries:
- IVA del 10 %: per a determinades obres en habitatges destinats al lloguer habitual.
- IVA del 4 %: per a lliuraments de determinats habitatges protegits amb qualificació permanent o indefinida.
Aquestes modificacions poden tenir implicacions per a propietaris, promotors immobiliaris i empreses vinculades al sector de l’habitatge.
IBI 2026: possibles recàrrecs per a habitatges buits i allotjaments turístics
Els ajuntaments poden establir recàrrecs en l’Impost sobre Béns Immobles (IBI) aplicables a determinats habitatges permanentment desocupats i allotjaments turístics situats en zones tensionades.
En alguns supòsits, aquests recàrrecs poden arribar fins al 150 % de la quota líquida de l’impost.
Cal destacar que els recàrrecs no s’apliquen automàticament. Perquè siguin exigibles, és necessari que l’ajuntament corresponent els reguli mitjançant la seva ordenança fiscal.
Per aquest motiu, els propietaris han de tenir en compte tant la normativa estatal com les disposicions municipals aplicables a cada immoble.
Exempcions fiscals per la venda d’habitatges buits
Una altra mesura prevista és la introducció d’una exempció temporal en l’IRPF per la transmissió de determinats habitatges desocupats a entitats públiques dedicades a l’habitatge social i assequible.
L’aplicació d’aquest benefici fiscal està condicionada al compliment de requisits específics, entre els quals hi ha el valor de transmissió i les característiques de l’operació.
Aquesta mesura pretén facilitar la incorporació d’habitatges al parc públic i incentivar la mobilització d’immobles desocupats.
Altres novetats fiscals immobiliàries per al 2026 i el 2027
La reforma també contempla altres modificacions que poden afectar la tributació del patrimoni immobiliari.
Entre les principals novetats destaquen:
- Plusvàlua municipal: modificació dels coeficients màxims aplicables a partir de desembre de 2026.
- Imputació de rendes immobiliàries: introducció, a partir del 2027, d’una escala progressiva basada en els valors computables, sense que la data de revisió cadastral determini el percentatge aplicable.
- Ajuts públics: ampliació de determinats ajuts que no s’integren en la base imposable de l’IRPF.
- Instruments d’estalvi Financia Europa: introducció de nous mecanismes amb diferiment i beneficis fiscals.
- SOCIMI: incorporació de novetats que poden afectar el seu règim fiscal.
Aquest conjunt de mesures fa especialment important revisar la planificació fiscal de les operacions immobiliàries, tant per a particulars com per a empreses.
Com poden afectar aquests canvis fiscals el teu patrimoni immobiliari?
L’impacte de les novetats fiscals en habitatge dependrà de la situació concreta de cada contribuent.
Abans de prendre decisions relacionades amb la compra, la venda o el lloguer d’un immoble, és fonamental analitzar la data del contracte o de l’operació, les característiques de l’habitatge, els requisits personals i el règim fiscal aplicable.
Una planificació adequada pot ajudar a identificar incentius fiscals, anticipar possibles costos i evitar errors en el compliment de les obligacions tributàries.
Feliu Consultors: assessorament fiscal especialitzat en habitatge i patrimoni immobiliari
A Feliu Consultors t’ajudem a entendre com poden afectar les novetats fiscals del 2026 la teva situació personal, empresarial o patrimonial.
El nostre equip d’assessorament fiscal pot estudiar el teu cas, revisar els requisits dels incentius aplicables i orientar-te en la presa de decisions relacionades amb el teu patrimoni immobiliari.
Tens un habitatge de lloguer, estàs valorant una operació immobiliària o vols saber com t’afecta la nova fiscalitat de l’habitatge?
Contacta amb Feliu Consultors i rep assessorament fiscal adaptat a les teves necessitats.